Die Grundsteuerreform: Was ändert sich für wen?

Nicht nur Besitzer von Immobilien und Grundstücken sind von der Grundsteuer betroffen, auch Bauherren, Käufer, Verkäufer und Mieter von Immobilien kommen direkt oder indirekt damit in Kontakt. Hinzu kommt: Ab 2025 wird bundesweit ein neues Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer wirksam, das dazu führt, dass sich auch in Lüdenscheid und Umgebung die individuelle Grundsteuerlast verändern wird. Gute Gründe also, sich mit der Grundsteuer und ihrer anstehenden Reform genauer zu befassen.

• Was ist die Grundsteuer?
• Was hat es mit der Grundsteuerreform auf sich?
• Welche Rolle spielt der Einheitswert?
• Was ändert sich in Zukunft an der Grundsteuer in Lüdenscheid?
• Muss ich selbst aktiv werden?
• Kann die Grundsteuer steuerlich abgesetzt/erstattet werden?

Was ist die Grundsteuer?

Wer zur Miete wohnt, wird sich möglicherweise noch nie im Detail mit der Grundsteuer befasst haben. Oft wird sie vom Vermieter als Posten in den Nebenkosten aufgeführt oder ist einfach stillschweigend in der Kaltmiete eingepreist. Jeder Eigentümer von Grundbesitz zahlt dagegen aktiv die in seinem Grundsteuerbescheid ausgewiesene Grundsteuer an das Finanzamt. Für Besitzer von einem oder mehreren Grundstücken oder Gebäuden ist die Abgabe daher in der Regel präsenter. Je nach Wohn- und Besitzverhältnissen ist die Grundsteuer entsprechend in der Bevölkerung von unterschiedlicher Relevanz und Präsenz.

Es gibt zwei unterschiedliche Arten der Grundsteuer: Die sogenannte Grundsteuer B wird von den Städten und Gemeinden auf Wohneigentum und Grundstücke erhoben und regelmäßig eingezogen. Sie macht über 99% der bundesweiten Grundsteuereinnahmen aus. Wer land- oder forstwirtschaftlichen Besitz hat, zahlt zusätzlich zur Grundsteuer B noch die Grundsteuer A. Einnahmen aus der Grundsteuer gehören für die öffentliche Hand zu einer wichtigen Einnahmequelle. Jährlich werden bundesweit ca. 14 Milliarden Euro eingezogen. Zur Ermittlung der individuellen Grundsteuerlast werden von den Städten und Gemeinden grundsätzlich folgende Parameter herangezogen: der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Grundsteuerhebesatz.

Was hat es mit der Grundsteuerreform auf sich?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundstückswerte und der entsprechenden Steuerlast verfassungswidrig ist und geändert werden muss.

Der Hintergrund: Das Verhältnis der Grundstückswerte, das auf Häuser, Grundstücke, Bauland, Industriebauten etc. zur Ermittlung der Grundsteuer erhoben wird, stammt aus dem Jahr 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer). Es ist damit nicht nur innerhalb Deutschlands nicht einheitlich geregelt, es hat auch teilweise kaum noch Bezug zur unterschiedlichen Entwicklung der regionalen Immobilien- und Grundstückspreise in den vergangenen Jahrzehnten.

Das neue Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer, das mehr Gerechtigkeit schaffen soll, wird ab dem 1. Januar 2025 gültig. In ihm werden veränderte Parameter herangezogen, um den Wert von Gebäuden und Grundstücken zu ermitteln. Um die Bewertung der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland bis dahin abzuschließen, beginnt die Ermittlung der neuen Grundsteuer gemäß dem neuen Bewertungsverfahren bereits ab dem 1. Januar 2022. Der Gesetzgeber betont ausdrücklich, dass es dabei nicht darum geht, mehr Steuern einzunehmen, sondern die individuelle Steuerlast neu und gerechter zu verteilen.

Welche Rolle spielt der Einheitswert?

Der bislang vom Finanzamt festgelegte Einheitswert ist eine Kennzahl, die maßgeblich in die Berechnung der Grundsteuer eingeht. Sie wird jedem Grundstücksbesitzer in Form eines Einheitswertbescheides mitgeteilt. Die Methode der Ermittlung zeigt bereits dessen Antiquiertheit an: Die jeweiligen Einheitswerte beruhen seit 1997 auf den Wert-Relationen der (soweit bekannten) Jahresrohmieten des Jahres 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland). Können keine Mieteinnahmen ermittelt werden, z. B. bei Villen oder anderen einzigartigen Gebäuden, ermittelt das Finanzamt den Wert des Gebäudes anhand der Boden- und Bebauungswerte. Bei Neubauten muss der Einheitswert ggf. vom Finanzamt neu bestimmt werden. Mit der Grundsteuerreform wird nun der Einheitswert aller Grundstücke und Immobilien neu ermittelt, was zu mitunter erheblichen Veränderungen der Grundsteuerlast führen kann.

Was ändert sich in Zukunft an der Grundsteuer in Lüdenscheid?

Das Land NRW hat sich dafür entschieden, dem Bundesmodell der Grundsteuerreform zu folgen. Damit kommt auch in Lüdenscheid das sogenannte Ertragswertverfahren zum Einsatz. In die Berechnung fließen hierbei der Bodenwert, die Fläche der Immobilie, die (geschätzte) Nettokaltmiete und das Baujahr des Hauses ein. Geplant ist eine Online-Plattform, auf der die Grundstücksbesitzer die erforderlichen Daten abrufen können. Aus diesen Daten sollen die Finanzämter einen Steuermessbetrag ermitteln, den die Gemeinde dann mit einem von ihr festgelegten Hebesatz multipliziert, um die jeweilige Grundsteuer zu ermitteln.

Das neue Verfahren kann sich auf Besitzer und Mieter von Immobilien und Grundstücken unterschiedlich auswirken. In teuren Lagen kann es dazu führen, dass die Grundsteuer steigt und diese auch entsprechend an die Mieter weitergegeben wird. In strukturschwachen Gegenden kann die Grundsteuer dagegen sinken. Exakte Prognosen, welche Veränderungen auf Sie im Einzelfall zukommen, sind aber zum jetztigen Zeitpunkt noch nicht möglich.

Muss ich selbst aktiv werden?

Das Verfahren zur Neubewertung der Grundstücke beginnt am 1. Januar 2022. Es kann also sein, dass Sie demnächst dazu aufgefordert werden, bestimmte Daten und Angaben zu ihrem Besitz zu machen. Das Finanzamt wird, wie bisher auch, den neuen Einheitswert anhand Ihrer Angaben ermitteln. Bei der Angabe der Daten sollten Sie sorgfältig vorgehen und sich ggf. von Ihrem Steuerberater unterstützen lassen, da falsche oder unzutreffende Angaben Nachteile für Sie mit sich bringen können.

Relevant werden Ihre Angaben dann ab dem 1. Januar 2025 mit dem Inkrafttreten der neuen Grundsteuer. Im Falle eines Neubaus oder bei grundlegenden baulichen Veränderungen am Gebäude führt das Finanzamt in der Regel ebenfalls eine sogenannte Nachfeststellung des Einheitswertes mit einem Fragebogen durch. Auch hier kann es von großem Vorteil sein, mithilfe Ihres Steuerberaters die Angaben zu prüfen. Insbesondere bei bestimmten baulichen Besonderheiten wie Terrassen, Wintergärten oder Loggias kann es zu unzutreffenden Angaben kommen, die die Grundsteuer erhöhen.

Da im Rahmen der Grundsteuerreform in den nächsten Jahren Millionen neue Einheitswertbescheide erstellt werden, kann es zudem zu Fehlern oder Ungenauigkeiten der Behörden zuungunsten von Besitzern von Eigentum kommen. Sollte Ihr neuer Einheitswertbescheid aus Ihrer Sicht unzutreffend sein, sollten Sie schnell handeln. Sie haben 4 Wochen Zeit, um Einspruch dagegen einzulegen.

Kann die Grundsteuer steuerlich abgesetzt/erstattet werden?

Wird eine Immobilie selbst genutzt oder bewohnt, kann die Grundsteuer nicht steuerlich abgesetzt werden. Vermieter können die Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen oder unter “Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung” als Werbungskosten absetzen. Das gilt auch, wenn eine Immobilie aktuell leer steht, solange Sie die Absicht haben, diese zu vermieten.

In besonderen Fällen (z. B. Ertragsminderung durch nicht selbst verschuldeten Mietausfall) kann es auch zur Erstattung der Grundsteuer durch die Gemeinde kommen. Auch Selbständige haben ggf. die Möglichkeit, bei geringer Nutzung eines Grundstückes oder einer Immobilie einen Grundsteuererlass zu erzielen. In solchen Fällen sollten Sie sich von uns, Ihrem Steuerberater Hoeder - Widua - Krägeloh, beraten lassen.

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